Türkiye’nin en önemli şehri olan İstanbul’un neredeyse her semti ya en değerli ilçeler statüsünde ya da değerlenecek semtler arasına girmektedir. Ulaşımdan manzaraya pek çok ayrıntısıyla bölgenin değerlenmesini etkilemektedir. Ancak Covid-19 pandemi etkisiyle konut seçimlerinde değişiklik yaşanmıştır. Uzmanlar son 10 yılda değerlenecek ilçeleri ve şu anda değerli olan semtleri listelemektedir.
En çok nüfusa sahip şehir olan İstanbul, gayrimenkul değeri alanında da birçok şehrin önünde bulunmaktadır. Fakat İstanbul’un da bazı semtleri var ki dünyayla boy ölçüşecek düzeyde yer almaktadır. Bazı ilçeler ise son dönemlerde popülerliğiyle değerlendi ya da değerlenmek üzere.
Yeni gelişen bölgeler süratli biçimde değerlenirken, salgınla beraber alışkanlıkların farklılaşması konut sektöründeki değer algısını da değiştirmiştir. Uzmanlar, sebepleriyle beraber değerlenen ve değerlenmekte olan İstanbul semtlerini sıraladı.
Metrekare Satış Fiyarı 15.857 Türk Lirası
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt konuyla alakalı açıklamalarda bulunmuştur. Buna göre Öğüt; İstanbul’un en değerli ilçesinin sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar olduğunu açıklamıştır. Ayrıca Öğüt sözlerine şöyle devam etmiştir;
“Sarıyer’de konutların ortalama metrekare satış fiyatı 15.857 TL olmaktadır. Ortalama konut satış fiyatı 2.466.750 TL olmaktadır. Ayrıca konut yatırımının geri dönüş süresi 48 yıl olmaktadır.
Beşiktaş’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 14.844 TL’dir. Ortalama konut fiyatı 1.881.628 TL olmaktadır. Ayrıca geri dönüş süresi 44 yıl olmaktadır. Bakırköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 12.085 TL’dir. Ortalama konut fiyatı 1.540.080 TL olmaktadır. Ayrıca geri dönüş süresi 38 yıl olmaktadır. Kadıköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 11.738 TL’dir. Ortalama konut fiyatı 1.458.000 TL olmaktadır. Ayrıca geri dönüş süresi 38 yıl olmaktadır. Bunun yanı sıra Adalar’da ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 11.127 TL’dir. Ortalama konut fiyatı 1.395.380 TL olmaktadır. Ayrıca geri dönüş süresi 36 yıl olmaktadır.” şeklinde açıklamıştır.
En Çok Değer Kazanan 5 İlçe Sıralaması
Görkem Öğüt, en çok değer kazanan ilçelerin yıllık değer değişimi gözlendiğinde Adalar, Şile, Büyükçekmece, Sarıyer ve Avcılar olduğunu ifade etmiştir. Ayrıca Öğüt, “Endeksa verilerine göre; Adalar’da konutlar son 1 yıl içerisinde yüzde 51,95 değer kazanmıştır.” sözlerini de ekledi. Öğüt, “Adalar’dan sonra en fazla değer artışının Şile’de yaşandığı görülmektedir. Şile’de konutların yıllık değer artışı yüzde 51,83 düzeyinde yer almaktadır. En fazla değer artışı görülen üçüncü ilçe olan Sarıyer’de ise; yıllık değer artışı yüzde 36,97 seviyesinde yer almaktadır.
Bu bölgelerdeki değer artışlarını salgın sürecinin etkisine bağlayabiliriz. Covid-19 sebebiyle evlerde geçirilen süre artmıştır. Ayrıca uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla kentin kalabalığından uzak, daha sakin, geniş ve yazlık biçimindeki konutların bulunduğu bölgelere talep artmıştır. Böylece artan talebin konut fiyatlarını da artırdığını söyleyebiliriz.” şeklinde konuşmuştur.
Öğüt, kentin büyümekte olan, yeni konutların yapıldığı ilçelerden Büyükçekmece ve Avcılar’ın ilk 5’te yer aldığını ifade etmiştir. Ayrıca Öğüt, “Büyükçekmece’de yıllık değer artışı yüzde 37,32 seviyesinde yer almaktadır. Ayrıca Avcılar’da ise yüzde 36,58 seviyesinde yer almaktadır. Bu iki bölge de yeni gelişmekte olduğundan dolayı konut metrekare satış fiyatları diğer ilçelere göre daha uygundur. Ayrıca geri dönüş süreleri de makul seviyelerde olduğu için özellikle yatırım konusunda cazip konumdadır. Bu nedenle de yabancı yatırımcı veyahut farklı illerde yaşayıp İstanbul’da konut yatırımı yapmak isteyenlerin talep gösterdiği bölgeler arasındadır.” ifadesinde bulunmuştur.
3 İlçe Üst Sıralarda
Görkem Öğüt, değer artışına etki eden faktörleri sıralanmıştır. Öğüt, “Konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler çoğunlukla ulaşımı kolay yerlerde olmaktadır. Ayrıca merkeze yakın konumda olan bölgelerde de olmaktadır.
Önümüzdeki 10 yılda da yine Beşiktaş, Bakırköy ve Kadıköy üst sıralarda yer almaya devam edecektir. Değer artışının en yüksek olduğu yerler ise çoğunlukla yeni gelişmekte olan bölgeler olarak öne çıkmaktadır. Yeni gelişmekte olan bölgelerde ulaşım imkanları ve hastane, okul gibi yaşam alanları geliştikçe değer artışı görülmektedir. Bundan dolayı değer artışı olarak öne çıkacak bölgeler yine kentin yeni gelişmekte olan bölgeleri olan Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultanbeyli, Pendik ve Tuzla gibi bölgeler olacaktır.” demiştir.
“Boğaz Hattı ve Deniz Manzarası İstisnaları Bozabilir”
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da en değerli semtleri listeledi. Yazıcı, ‘İstanbul ‘u iki ayrı yakada incelemek gerekli’ görüşünde bulunmuştur. Ayrıca, “Avrupa yakasında metrekare fiyatında; Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy ilçeleri en pahalı ilçeler olmaktadır. Anadolu yakasında ise; Beykoz, Kadıköy ve Adalar en pahal ilçeler olarak görülmektedir. Elbette bazı özel mülkler özellikle boğaz hattı ve deniz manzarası sebebiyle istisnaları bozabilmektedir.” şeklinde açıklamıştır.
Ayrıca Yazıcı, “İstanbul’un genelinde fiyatlarda çok ciddi bir yükseliş gözlemlemekteyiz. Bu yükselişler zaman zaman yüzde 100’e kadar çıkabilmektedir. Örneğin Beykoz, Sarıyer ve Avcılar’da bunu görmekteyiz.” açıklamalarında bulunmuştur.
“Fiyatlarda Yükselişler Zaman Zaman Yüzde 100’e Kadar Çıkabilmektedir”
Bu ilçeleri Başakşehir, Üsküdar ve Adalar takip etmektedir. Artış genel olarak ortalamada yüzde 50 civarlarında seyredilmektedir. Bunun pek çok sebebi bulunuyor. Konut imalatı bir miktar devam ediyorsa da ihtiyacın daha altında bulunuyor. Arz ve talep dengesi bozuldu. Ayrıca inşaat maliyetleri çok arttı ve yerine koyma maliyeti yüksek. Dolayısıyla bütün bunlar fiyatları yukarı çekmektedir. Faiz oranları yüksek olduğundan dolayı konuta yatırım yapmak yerine faizden gelir almak isteyenler ortaya çıkmıştır. Konut sahipleri alternatif maliyetleri düşünüp faiz miktarı ile konut fiyatlarını arttırmaya başlamıştır. Bütün bunlar fiyatlarda yükselmeye sebep olmaktadır. Aslında İstanbul barınma sorununa doğru gidiyor.” açıklamalarında bulunmuştur.
“Fırsat İlçeler Bulunmaktadır”
Yazıcı, 10 yılda semtlerin değerindeki değişimden bahsetmiştir. Buna göre, “Gayrimenkul bakış açısında 10 yıl uzun olmasa da günümüz dinamiklerinin değişim hızı düşünülürse 10 yıl çok uzun bir süre olmaktadır. Artışın nispeten hala çok olmadığı fırsat olabilecek ilçeler bulunmaktadır. Misal bunlar Anadolu yakasında; Ataşehir, Sancaktepe, Maltepe ve Çekmeköy ilçeleri bulunmaktadır. Ayrıca Avrupa yakasında; Zeytinburnu, Kağıthane, Küçükçekmece, Güngören ve Esenler ilçeleri bulunmaktadır. Hepsinde fırsat olmasa da bu ilçeler özelinde veya ilçelerde projeler özelinde fırsatlar olabilir.” demiştir.
Arsa Arzı Değer Artışını Getiriyor
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı İstanbul’un ilçelerindeki değer artışını değerlendirmiştir. Kabadayı, “İstanbul dünyanın en büyük metropollerinden biridir. Bu sebeple her ilçesinde değer artışı devam etmektedir. Fakat özellikle merkezi lokasyonlarda arsa arzının az olması nedeniyle değer artışı her zaman daha fazla olmaktadır. Bu bölgeler Avrupa yakasında; Fatih, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ve Bakırköy ilçelerini oluşturmaktadır. Ayrıca Anadolu yakasında ise; Kadıköy ve Üsküdar olarak sayılabilmektedir. Merkezi bölgeler haricinde gelişmekte olan ilçeler de kendi içinde potansiyel barındırıyor. Ulaşım, altyapı, sosyal donatı ve yapılaşma kalitesi bazı bölgeleri öne çıkarmaktadır. Bu bölgelere örnek olarak; Kağıthane, Göktürk, Ümraniye, Çekmeköy, Ispartakule ve Başakşehir’i sayabiliriz.” şeklinde konuşmuştur.
“Tüketicilerin Beklentileri Değişti”
Kabadayı, tüketicilerin konut beklentilerindeki değişimden de söz etmiştir. Kabadayı, “Covid-19 salgın süreci tüketicilerin konuttan beklentilerini de değiştirmiştir. Evden çalışma modelinin yaygınlaşması, balkon, teras ve bahçe gibi alanların önemi belirgin bir şekilde anlaşılmıştır. Ayrıca parklara, yeşil alanlara komşu olan konutlar daha çok tercih edilir duruma gelmiştir. Depreme dayanıklı, ulaşım akslarına kolay ulaşımın olduğu, araca ihtiyaç olmadan spor ve kültürel aktivitelerin yapılabildiği ilçeler önümüzdeki yıllarda yatırımcılarına daha fazla katma değer sağlayacaktır.” sözlerine eklemiştir.