Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020 verilerine göre, İstanbul’da ev fiyatları yükseliş sürecini koruyor. Aynı dönem için, yatırımda geri dönüş süresinin hesaplandığı araştırmada, kira çarpanı arttı. 2021 yılı için oluşturulan öngörü, kira çarpanlarının yukarı seyrinin devamı yönünde birleşiyor. Kentte yatırım yapmak isteyenlere verilen öneri ise, dönüşü en hızlı olan 500 bin TL’lik evler oldu. “Pazarlık Marjı” konu başlığı altında araştırma yönünü kuvvetlendiren veriler, sonuçları İstanbul’da 2019 yılının yüzde 7,7 olduğu satılık konutlarda, 2020 yılında yüzde 4,8 düzeyine gerilediğini ortaya koydu. Pazarlık marjı konusunda kiralık konutlar üzerinde yürütülen çalışmalar 2019 yılında yüzde 6,1 olan seviyenin; 2020 yılında yüzde 5,6’ya düştüğünü gösteriyor.
Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020 verileri paylaşıldı
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), tarafından yürütülen araştırma süreci İstanbul’da iç piyasayı gözler önüne seriyor. Gayrimenkul satışı ya da kiralanması konusunda başlatılan piyasa araştırması, ‘ilana çıkış fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki farkı’ anlatan pazarlık marjındaki değişimleri konu edindi. 2019-2020 dönemini araştırma sürecine ekleyen İGD, satılık konutlarda pazarlık marjının daraldığını, piyasadaki talebin arza göre daha hızlı arttığını ortaya çıkardı. İşleyiş bakımından bunun sebeplerini sıralayan İGD, yılın üçüncü çeyreğindeki konut kredi kampanyasının talep artışına neden olduğunu kanıtlıyor. Ancak, gelecek yıl için oluşturulan beklenti konut piyasasındaki durgunluğu ekonomik boyutlar altında gerçekleşeceği konusuna ışık oldu. Durgunluğun konut piyasasında 2019 yılının pazarlık marjlarında oluşan seviyeye ulaşmasına sebep olacağı yönünde ortak görüşler ele alındı. Buna göre; pazarlık marjları artış yaşayacak, ticari gayrimenkul piyasası da bu artışı öne çıkaracaktır.
İstanbul gayrimenkul piyasası gözden geçirildi
İGD, Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020 verilerince İstanbul piyasasını masaya yatırdı. Detayları düzenledikleri online basın toplantısında aktaran Danışmanlık A.Ş., pazarlık marjı sonuçlarına göre, 2019 yılında yüzde 7,7 olduğu kaydedilen satılık konutlardaki pazarlık marjının, 2020 yılı itibariyle yüzde 4,8’e gerilediğini tespit etti. Kiralık konutlarda yürütülen araştırmalar, pazarlık marjının 2019 yılında yüzde 6,1 olduğunu ortaya koyarken, 2020’de bu oranın yüzde 5,6 ile sınırlandığını gösteriyor. Araştırma süresince İstanbul’da konutlar üzerinde oluşan pazarlık payı yüzde 3,2 ile yüzde 7 aralığında değişti. Kiralık konutlarda bu oran yüzde 5,6 iken, araştırma genelinde pazarlık payı yüzde 3,3 ile yüzde 9,1 arasında gerçekleşmiştir. Araştırma konusu olan gayrimenkullerde 500 adedi bulan gayrimenkul danışmanları ortak veriyi tamamladı. İGD Sorumlu Değerleme Uzmanları ve şirketin kurucuları Dr. Ahmet Büyükduman ve Celal Erdoğdu ile İGD yetkilileri online toplantıya katılarak araştırma hakkında ilgili açıklamalarda bulundular. Toplantıda konuşan Büyükduman, 2020 yılının pazarlık marjlarında genel bir daralma yaşandığını söyledi. “Satılık konutlardaki marjların gerilemesi, piyasasının satıcı lehine dönmesinin bir işaretidir,” diyen Büyükduman; piyasada gelişen talebin, arzdan daha hızlı arttığının kanıtı olarak verileri gösterdi.
2021 yılında pazarlık marjları artacak
Celal Erdoğdu, 2020 yılı Nisan ve Mayıs aylarında piyasada yaşanan durgunluğun konut kampanyasıyla satıcı yönünde değiştiğini söylüyor. Pazarlık marjının geçtiğimiz yıla oranla azalmasındaki neden olarak, alıcıların konut kampanyasındaki fırsatları kaçırmak istememesi gösterilebilir. Genel anlamda alıcı yoğun dönemlerde marjları azaltmıştır. Bu nedenle 2021 yılı için beklenti, konut piyasasında ekonomik durgunluk nedeniyle pazarlık marjlarının yeniden 2019 seviyesine inmesi yönünde gelişti. Genel anlamı; pazarlık marjları artış gösterecektir. Gayrimenkul Piyasası Araştırma 2020 verileri, pandeminin etkili olduğu 2020 yılı boyunca İstanbul’da ev fiyatlarının yükseldiğini ortaya koydu. Yine aynı dönemde, “Yatırımın geri dönüş süresi” anlamını taşıyan kira çarpını da artış gösterdi. 2021 yılı için geliştirilen öngörüye göre, kira çarpanları yukarı yönde seyretmeye devam edecek. Yatırımlarda yüzünü kente dönmek isteyenler için ise, kira dönüşü en hızlı olan 500 bin TL’ye yükselen konutlar öneriliyor.
Kira çarpanları yükselişe geçti
İstanbul genelinde yürütülen araştırma sonuçları, konut piyasasında gelişen kira-fiyat ilişkisini, konutun kirasına göre beklenen kira çarpanını ve dünyadaki kira çarpanını bir araya getirdi. Bu doğrultuda geliştirilen çalışma verilerine göre, İstanbul’da pandemi dönemi konut kredi faiz oranlarındaki düşüşle birlikte, geri ödemesiz kredi koşulları gibi finansal faktörlerle birleşmiştir. Kira piyasasını yeniden elden geçiren bu tür faktörler, kentte konut fiyatlarını da kira çarpanlarını da yükselişe geçirdi. Geçtiğimiz eylül ayı rakamları, yaklaşık olarak 130 gayrimenkul danışmanından edinilen bilgiler doğrultusundan, 500 adedi aşkın satış ve kiralama verileriyle tamamlandı. Araştırmada, üniversitelerin uzaktan eğitime geçişi, ekonomideki istihdamın zayıflaması gibi nedenlerle kiralama piyasasında zayıflama yaşandığı kaydedildi. Sonuçlara göre verileri değerlendiren Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılının 248 aylık olan ‘ortanca kira çarpanının’, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söylüyor. Kira çarpanın, amortisman süresi olduğunun altını çizen Büyükduman, “Amortisman süresi evin değeri, zamanı, talebi ve lokasyon durumuna göre değişim gösterir. Örneğin, İstanbul’da 500 bin TL civarındaki bir evin kira getirisi 2 bin TL olur. Bu durumda kira çarpanının 250 olduğu söylenebilir. Yani eve verilen 500 bin TL’nin tamamı, kiradan geri alma süresiyle toplamda 250 aya yansımaktadır” dedi.
500 bin TL’yi geçen konutlarda kira çarpanı yükseliyor
Açıklamalarına devam eden Gayrimenkul Danışmanı Büyükduman, 2019 yılına kıyasla salgın hastalık yılı olarak hafızalara kazınan 2020 yılında, özellikle 600 bin TL altındaki konutlarda kira çarpanlarının yükseldiği konusuna değindi. Ekonomik anlamda daralmaların yaşandığı salgın hastalık döneminde olumsuz etkinin azaltılması yönünde başlatılan çalışmalar kamu bankalarının üzerinde teşvikler oluşturdu. Haziran ayında başlatılan düşük faizli kredi kampanyasının etkisi, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatlarını yukarı çekmiş, kira çarpanlarının ise artmasına neden olmuştur. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerine çıkan konutlarda kira çarpanı düştü. Araştırmanın 2020 yılı eylül ayında yürütüldüğü dikkate alınırsa, 2020 yılı haziran ve ağustos aylarında 750 bin TL’ye kadar çıkan kredilerde, düşük faizin etkisi görülebilir. İstanbul konut piyasası hakkındaki açıklamalarına devam eden Büyükduman, şu sözlerde bulundu: “Dubai, Bangkok, Lima ve Moskova ile kira çarpanı göstergesinde benzerlik görüldü. Pandemiden etkilenen konut piyasası, özellikle okulların uzaktan eğitime geçişi ve ekonomik aktivitelerin zayıflaması nedeniyle daralma yaşadı. Diğer taraftan konut arzındaki azalma, konut fiyatlarını arttırmıştır. Yaşanan bu olumsuz etkide 2021 yılının beklentileri, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretmesi yönünde gelişti.”
Kent haberlerine göz atmak için tıklayınız.