KPMG Türkiye tarafından, ‘Sektörel Bakış 2021 Gayrimenkul Raporu’ yayımlamıştır. Bu rapora göre; gayrimenkul sektörü faizden daha yüksek getiri sağlamıştır. Ayrıca 2021’yle beraber toparlanma sürecine girmiştir. Ancak dengeler oturmadığı için istenilen orana henüz ulaşılamamıştır. Yine de umutlu olmak için nedenler mevcut. Büyümenin motoru inşaat sektörünün GSYH’den aldığı payın 2021 yılında yüzde 5,8’e çıkması gibi. Üstelik 2021 yılının ilk yarısında alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son 4 yılın en yüksek seviyesine çıkması da olumlu gelişmeler arasına bulunmaktadır. Rapora göre; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz politikası konuta olan talebin artmasına sebep olmuştur. Böylece bu durum Avrupa’nın en yüksek reel fiyat artışını getirmiştir. Bu artışta Covid-19 salgınıyla değişen konut anlayışının da etkisi olmuştur. Üstelik hızlanan kent yaşamı, yazlıkların şöhretini elinden almaktadır.
KPMG Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Özgür Sıvacı, rapora yönelik değerlendirmelerde bulunmuştur. Lider Sıvacı; “Covid-19 salgınıyla beraber ekonomik aktivitenin duraksaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkilemiştir. 2021 yılında başlayan yeni normalleşme süreci, sektörde toparlanmanın yolunu açmıştır. Fakat çok fazla değişken bulunmaktadır. Üstelik dengeler de henüz oturmadı.” şeklinde açıklamıştır. Sıvacı, bugün klasik ekonomik döngüler içinde konut sektörünün faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çekmiştir. Ayrıca Sıvacı; “2021’le beraber güçlü bir toparlanma aşamasına girilmektedir. Fakat dengelerin oturmamış olması sebebiyle talep tarafında dikkatli iyimser duruşu desteklemektedir. Talep koşullarındaki dikkatli görünüme rağmen küresel konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam etmektedir. Bunun yanı sıra iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri sektördeki ezberlerin bozulmasına neden olmuştur. Sektör dengelerin oturmasını ve bu yenilenme aşamasına ayak uydurma gayretindedir.” açıklamalarında bulunmuştur.
Avrupa’nın en yüksek reel fiyat artışı
Sektör Lideri Özgür Sıvacı sözlerini şöyle devam etmiştir; “Ülkeler, pandemi sürecinde büyük ekonomik çöküşleri engellemek için farklı para ve maliye politikaları izlemiştir. Bu farklılıklar ülkeler arası ayrışmaların temel sebebi olmaktadır. Misal; ülkemizde, kredi destekli ekonomik dengelenme politikası ve bununla birlikte gelen aşırı düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini önemli derecede artırarak reel fiyat artışının yüzde 13’ün üstünde gerçekleşmesine sebep olmuştur. IMF’nin araştırmasına konu olan 63 ülkenin 49’unda gerçek anlamda fiyat artışı görülmektedir. Yıllık fiyat değişimi analizini daha güncel olan Eurostat verileriyle yapıldığında; son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye olmuştur. Bu durumun temel sebebinin 2020 yılında yürütülen düşük faiz politikası paralelinde güçlenen talep olmaktadır. Ayrıca bunun ardından gelen enflasyonist baskının bir sonucu olduğunu da belirtmek gerekmektedir.
Salgınla beraber konut anlayışının değişmesi fiyatları artırdı
Fiyatların rekor seviyede yükselmesinde özellikle Covid-19 salgınında beklentilerin ve yaşam koşullarının farklılaşması öne çıkmaktadır. Yüksek metrekareye, müstakil konutlara, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artmıştır. Öte yandan kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu ifade edilebilmektedir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltmıştır. Ayrıca girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yanmıştır. Yeni dönemde konut arzındaki artışın da etkisiyle fiyat artış hızında azalma yaşanması beklenmektedir. Kira artış hızında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında düşüşe geçmesiyle beraber benzeri bir azalma görülebilmektedir.
Hızlanan şehir hayatıyla yazlıklar tekrar “out” oldu
Özellikle senelerce ölü yatırım olarak görülen yazlıklara ilişkin ilgi ise en dikkat çekici gelişmelerden biri olmuştur. Hareket kısıtlılığının getirdiği problemleri durumlara karşı, insanlar evden çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yönelmektedir. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış yaşanmıştır. Normalleşmeyle beraber kent hayatının ve sosyalleşmenin artmasıyla bu eğilim terk edilmiştir. Ayrıca fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler arasına dahil edilebilmektedir.
Girdi maliyetlerine rağmen üretim canlanma trendinde
Girdi maliyetleri, yeni dönemde sektörün en çok konuşulacak gündem maddelerinin ilk sıralarında bulunmaktadır. Fakat stokların azalmasıyla üreticilerin harekete geçtiği gözlenmektedir. Bu durum yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılmaktadır. Genel duruma bakıldığında; sektörde yeni konut yapımında son 3 yıl içerisinde (2017-2020) azalma meydana gelmiştir. Söz konusu tarihler arasında bitirilen konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşmiştir. Ruhsat stokunun azalmaya başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep yeniden artmıştır. TÜİK tarafından yayımlanan yapı izin istatistiklerine göre yapı ruhsatlarında 2021’nin ilk yarısında bir 2020’nin aynı dönemine göre bina sayısı yüzde 88,4 artırmıştır. Yüzölçümü yüzde 45,3, bina değeri yüzde 93,7 artmıştır. Ayrıca daire sayısı ise yüzde 49,8 artış göstermiştir.
Büyümenin motoru yeniden devreye girebilir
Türkiye inşaat sektörü, GSYH’den aldığı pay itibariyle lider sektörler arasında bulunmaktadır. Dönem dönem yüzde 8’leri aşan payıyla “büyüme motoru” konumuna gelen sektörde birkaç senedir yaşanan kırılganlık ise bu payın düşmesine sebep olmuştur. Sektör, geçen 10 yıllık periyotta GSYH’den ortalama yüzde 7 pay almıştır. Ayrıca sektör 2020 yılını yüzde 5 payla kapatmıştır. Sektör, 2021 yılının ilk çeyreğiyle beraber salgın dönemindeki daralmasını toparlamıştır. Böylece payı yüzde 5,8’e ulaşmış durumdadır.”
Raporda öne çıkan bazı başlıklar ise şöyle sıralanıyor:
• 2021 yılının ilk yarısında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısı son 4 yılın en yüksek seviyesindedir. Ruhsatlara ilişkin bu ilgiye bakıldığında, ilerleyen zamanlarda konutta yeni inşaatta artış görülebileceği ifade edilebilmektedir. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2021 yılının ilk yarısında toplam yüzölçümü 65,4 milyon metrekare olmuştur. Bu oranın 38,5 milyon metrekaresi konut olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca 14,4 milyon metrekaresi konut dışı ve 12,5 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmektedir.
• İnşaat maliyet endeksi, bu süreçte sektörde yaşanan maliyet artışını gözler önüne sermektedir. Haziran 2021 öncesinde 1 ay hariç 15 ay süresince artan gösterge, an itibariyle yüzde 42,5 seviyesindedir. Endeksteki yıllık artış oranı Mayıs 2020 tarihinde yüzde 5,8 seviyesindeydi. Sektörde maliyetlerde yaşanan bu artış, fiyatlarda da kendini doğal olarak gösteriyor. Haziran 2021 tarihinde 1 aylık konut fiyat endeksinde yüzde 2,7 oranında artmıştır. Yıllık artış oranı ise yüzde 29,2 seviyesindedir. Bu değer, enflasyondan arındırıldığında ise gerçek artış oranı yüzde 9,9 olarak ölçülmektedir.
• Satışlar tarafında 2020’de izlenen manzara 2021 için geçerli olmamaktadır. Düşük kredi faizlerinin desteklediği ortamda satışlarda tarihi zirveler görülmekteydi. Bu dönemde hızlı bir geri çekilme yaşanmaktadır. Verilere aylık değil yıllık bazda bakıldığında; 2021’nin ilk 7 ayında konut satışlarının yüzde 23 daraldığı görülmektedir. Bu hareketin esas nedeni ise ipotekli yani kredili konut satışlarının aynı dönemde yüzde 69 azalmış olmasıdır.
“Satışların yarısı konut kredileri aracılığıyla yapılmamıştır”
• Kredi imkanlarının genişlemesi 2020’nin ilk 7 ayında satışların hemen hemen yarısının konut kredileri aracılığıyla yapılmasına yol açmıştır. Bu oran, 2021 yılı için yüzde 19 seviyesinde görülmektedir.
• Bu süreçte, TL’de yaşanan değer kaybı yurt dışı yerleşiklerin ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının da artmasına sebep olmuştur. 2020’nin ilk 7 ayında satılan gayrimenkullerin yüzde 2’si yabancılar tarafından satın alınmaktadır. Ayrıca bu yıl aynı oran yüzde 3,8’e yükselmiş durumdadır.
• Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi temmuz ayında yüzde 4,7 oranında artarak 86,3 olmaktadır. Endekste eşik değer 100 olması ve bu değerin altı olumsuz görünüme işaret etmektedir. Ancak buna rağmen toparlanma eğilimi olumlu olarak değerlendirilebilmektedir.
• 2021’in ilk çeyreği itibariyle ülkemizdeki 447 AVM’de 13,6 milyon metrekare alan arz edilmektedir. 2007 ile 2017 döneminde AVM sayısı ve metrekare arzı itibariyle pazardaki arz 3’e katlanmıştır. Böylece hem piyasanın doyması hem de buna bağlı olarak gelişen diğer sonuçlarla beraber yatay seyrine devam etmektedir. AVM pazarında da toplam hacmin üçte birinden fazlasını barındırana İstanbul merkez olma konumunu sürdürmektedir.
• Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) verilerine göre; son 1 yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye olmuştur. Avrupa Birliği genelinde ise; 2021’in birinci döneminde 2020’nin aynı dönemine göre yüzde 6,1’lik artış kaydedilmektedir. Ayrıca Türkiye’den sonra konut fiyatlarının en fazla arttığı ülkeler yüzde 17 ile Lüksemburg olmuştur. Bunun yanı sıra yüzde 15,3 ile Danimarka ve yüzde 12 ile Litvanya olmuştur.
• Ayrıca AB ülkeleri arasında en fazla kira fiyat artışının yaşandığı ülke Türkiye olmuştur. Eurostat’ın verilerine göre; 2020 ile 2021 arasında Türkiye genelinde kiralar yüzde 9,4 oranında artmıştır. Türkiye’yi yüzde 5’lik artışla Avusturya, yüzde 4,1’lik artışla da Letonya takip etmektedir. Türkiye’de kira fiyatları daha çok büyük illerde artmıştır.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…