EVA Gayrimenkul Değerleme Kocaeli Şubesi Değerleme Uzmanı Burak Tüfekçioğlu önemli açıklamalarda bulunmuştur. Tüfekçioğlu, salgın öncesi fazla tercih edilmeyen ve fiyat olarak da nispeten daha uygun olan zemin kat konutların salgın sonrası daha çok tercih edildiğinin altını çizmiştir. Ayrıca; “Özellikle site içi ve bahçe kullanımı olan konutlara talep daha fazla olmaktadır. Villa durumundaki yapılara olan talep de hızla artmıştır. Ayrıca son 1 yılda yüzde 40 ile yüzde 50 oranında artışların yaşandığı bölgeler bulunmaktadır. TÜİK verilerine göre; Mart 2021 itibariyle 2020’ye oranla İnşaat maliyet endeksinin yüzde 27,82 oranında artmış olması da başka bir etkendir. Ayrıca salgın sürecinin başında düşük faizli konut kredisi kampanyaları da genel olarak konuta olan talebi artırmıştır.
Dolayısıyla fiyatları da hızla artırmıştır. Dikkat çeken şehirlerden biri Kocaeli olmaktadır. Kocaeli’nde Nisan 2021 sonu itibariyle son bir yıl içerisinde satılık dairelerin fiyatları yüzde 23.12 artmıştır. Ortalama satılık daire büyüklüğü 121 metrekaredir. Villa vb. müstakil konutların son bir yıl içerisindeki fiyatlarının ise yüzde 47,85 artmış olduğu görülmektedir. Ortalama satılık villa, müstakil daire büyüklüğü 220 metrekaredir. Bu iki gayrimenkul çeşidi arasındaki artış farkı da salgının doğrudan etkisi olarak ortaya çıkmaktadır.” sözlerine eklemiştir.
Kocaeli ilinde gayrimenkul yönelimleri ve büyük projeler
Kocaeli’nin konumu, iş olanakları, İstanbul’a yakınlığı ve sanayi şehri gibi birçok özelliği mevcuttur. Bundan dolayı Türkiye’nin en çok göç alan şehirlerinden biridir. Tüfekçioğlu, Kocaeli gayrimenkul piyasasını şu şekilde değerlendirmiştir; “2010 itibariyle Kocaeli’nin 1.560.000 olan nüfusu 2020’de 1.997.000 olmuştur. Bu durumda son 10 yılda yüzde 28’lik bir nüfus artışını göstermektedir. Nüfus yoğunluğu olarak ise en yoğun 3 ilçe sırasıyla Gebze, İzmit ve Darıca ilçeleridir. İzmit, merkez ilçe olup, Gebze ve Darıca ilçeleri ise İstanbul’a yakın olması sebebiyle aynı zamanda en çok göç alan ilçelerdir. Ayrıca konut satışlarının en yoğun olduğu ilçelerdir. Fakat özellikle son 5 ile 10 yılda Başiskele, Kartepe ve Karamürsel İlçelerinde de oldukça yüksek sayıda lüks konut projeleri üretilmiştir. Ayrıca hali hazırda devam eden birçok proje de bulunmaktadır. Karamürsel İlçesine ayrı bir parantez açmak gerekirse; nüfus olarak Kocaeli’nin en küçük ilçelerinden biri olmasına rağmen, yapımı birkaç yıl önce tamamlanmış Osman Gazi Köprüsü sonrası İstanbul’a ulaşımı kolaylaşmıştır. Bu durum da, ilçedeki yatırım ve projeleri bir anda arttırmıştır. İlçedeki konut ve diğer gayrimenkul değerleri de söz konusu yatırımlar sonrası süratli biçimde artmıştır.
Büyük balkonlar ve kat bahçelerine sahip daireleriyle dikkat çekmektedir
Bunun yanı sıra Karamürsel’in, nispeten yazlık ilçe olması da salgın etkisiyle ilçeye olan ilgiyi arttırmıştır. Başiskele ilçesinde ise özellikle Bahçecik Mahallesi mevkiinde zaten fazla olan villa tarzı yapılardan oluşan sitelerin daha da artmasına neden olmuştur. Ayrıca salgın etkisiyle son bir yılda değerlerin yüzde 50’ ye varan oranlarda artmasına sebep olmuştur. Kartepe İlçesi ise özellikle gelişmiş ve halen gelişmekte olan ilçedir. Doğa ve kış turizmiyle artan turistik tesis sayılarının yanı sıra, özellikle Maşukiye Mahallesinde Sapanca Gölüne yakınlığı dolayısıyla yabancıya satışların da etkisiyle değerlerin süratli biçimde arttı görülmüştür. Ayrıca Kartepe İlçesinde bir diğer gelişim bölgesi de kent meydanı projesidir. Yapımı yeni tamamlanan Kartepe Kaymakamlığı ve belediye binalarıyla bölgedeki proje sayıları da hızla artmıştır. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan Forum Anatolia Sitesi de 2021’de tamamlanmıştır. Ayrıca Sapanca Yolu üzerindeki proje Zeray İnşaat tarafından 56.500 metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Forum Anatolia Kocaeli’nin yakın zamanlardaki en büyük karma projelerindendir. Projede toplamda 27 blok bulunmaktadır. İçerisinde 563 daire ve 101 iş yeri bulunmaktadır. Ayrıca proje, potansiyel farklı ihtiyaçlar düşünülerek tasarlamıştır. Özellikle büyük balkonları ve kat bahçelerine sahip daireleriyle dikkat çekmektedir. Bu durumda salgın sonrası projeye olan talebi nispeten arttırmış durumdadır.
Amortisman süreleri yükseldi
Geçmişte birçok şehirde de olduğu gibi Kocaeli için de konut satışlarında kira değerleri kıstas olarak alınmaktaydı. Ancak günümüzde bu inanış artık geçerliliğini yitirmiş durumdadır. Özellikle son 15 yıl içerisinde konut kredilerindeki düşüşlerle konut kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de çokça konut edinebilmektedir. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında azalmaya, mülk edinme sayılarında ise artışa sebep olmuştur. Bunun yanı sıra eskiden amorti süresi ortalama 20 yıl olmaktaydı. Ancak günümüzde 23 ile 25 yıl aralığına kadar yükselmiştir. Misal, geçmişte aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun değeri yaklaşık 240.000 TL civarındaydı. Fakat günümüzde aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun değeri ise yaklaşık 300.000 TL ve üzeri değerlerde oluşmaktadır.
2020 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında konut fiyatlarında büyük artış
İl geneli konut satışlarında 2020’e kadar yüzde 10 ile 20 yıllık artış mevcuttur. Ancak 2020’de Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisiyle ekstra bir artış yaşanmıştır. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar konut fiyatlarına pozitif olarak yansımıştır. Ayrıca anormal bir artışla yalnızca 3 ayda bölgesel bazda yüzde 10 ile 30 aralığında bir artış yaşanmıştır. Özellikle salgın süreciyle site içi sosyal donatılı konutlara talep daha da artmıştır. Misal, Kocaeli’de sıfır, site içi daire fiyatları ortalama 3.000 ile 4.000 TL/M2 aralığındadır. Ancak 2020 Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında 4.000 le 5.000 TL/m2 aralığında seyretmiştir. 2021 itibariyle de 5.000 ile 7.000 TL./m2 aralığında görülmektedir.
Markalı konut projelerine talep artıyor
Son dönemlerde Kocaeli’nde markalı konut projeleri önem kazanmaya başlamıştır. Ayrıca bu konutlar oldukça rağbet görmeye başlamıştır. Güvenlik, sosyal donatı alanları, büyük metraj, nitelikli konutlar tercih sebebidir. Bununla birlikte özellikle nitelikli sosyal çevreye sahip olma isteği, markalı konut projelerinin tercih nedenleri olmaktadır. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle il/ilçe merkezine uzak, yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmaktadır. Ancak yine de nadiren il/ ilçe merkezine yakın, orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgelerde de projelere rastlamak mümkündür. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan Forum Anatolia Sitesi 2021’de tamamlanmıştır. Ayrıca Sapanca Yolu üzerindeki proje 56.500 metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Son 10 yılda hızla gelişmiş olan, İzmit İlçesi Kabaoğlu Mahallesinde birçok lüks site mevcuttur. Ayrıca sitelerin geneli villa tarzı yapılardan oluşmaktadır. Sosyal konut projesi olan Semt Kocaeli de İzmit İlçesinde, ilçe merkezinden nispeten uzaktadır. Proje, Kandıra – İzmit Yoluna yakın mesafededir. Kocaeli’nin lüks konut sitelerinin bulunduğu Bahçecikte yer marka konut projeleri de devam etmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…