Konut kampanyalarının devam etmesi Türkiye’deki artan konut stokunun önüne geçemedi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, her geçen gün artış gösteren toplam konut stoku Haziran 2020’de 1 milyon 399 bin 647 olmuştur. Kamu bankalarından sonra sektör temsilcilerinin bir dönem boyunca oluşan satış hareketliliğini korumak için belli başlı girişimleri olduysa bile stoklarda beklenen erime gerçekleşmedi. Son dönemlerde kullanışsız ve satımı zor olan lüks konutları da stok sayısına eklediğimizde bu rakamın 800 bine ulaştığı fark edilmektedir. Tahmini rakamların hızla yukarı seyredişi konusunda henüz sektör öncülerinden belirli açıklamalar gelmedi.
Konut kampanyalarının stok erimesine etkisi
Türkiye genelinde konut satışları ve konutlara dair her türlü bilgiyi bizlere ulaştıran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), son verileriyle sektörde tatminsizlik hissi yaratıyor. Konut stoklarına dair net bir sonuç veremeyen TÜİK, tahmini rakamlarla son 2 yılı yeniden gözden geçirdi. Gayrimenkul sektöründe temsilcilerin genellikle belirli bir sayı üzerinden alıcıya bilgi verdiği görülürken, ülke genelini kapsayan konut stoklarına dair net bir bilgi verilmiyor. Stok sayısında belli bir oranı yakalamak için TÜİK tarafından atılan asıl adım, yapı ve ruhsat istatistikleri ile konut satış verilerinin kıyaslanmasıyla yapılmaktadır. Son 2.5 yılı değerlendirmeye alan veriler, yeni konut yapımında alınan ruhsatların belirli bir oranda düşüşe sahne olduğunu gözler önüne serdi.
Ruhsat sayısındaki sert düşüş
‘Ciddi’ olarak değerlendirilen bu sert düşüş, özellikle 2017 yılında toplam ruhsat sayısının 1.4 milyona tırmandığı sektör içinde 2019’un getirisiyle ortaya çıktı. Geçtiğimiz sene içinde ruhsat sayısı toplamda 306 bine eriştiğinde, yalnızca iki sene öncesindeki milyonluk rakama ucundan bucağından yaklaşılamadığı görülebilmektedir. Yapı kullanım izin belgesinde beklenen düşüşün dramatik bir şekilde gerçekleşmediğini yine bizlere kanıtlayan veriler, tamamlanan projeler nedeniyle oranların korunduğunu kaydediyor. Konut stok artışının buna bağlı olarak ortaya çıktığı, 2020 Ocak-Eylül dönemi arasındaki ilk 8 aylık süreçte 1 milyon 161 bin 278 konutta satışın gerçekleştirildiği ispatlandı.
Satışta son iki yıl ikinci eli öne çıkarıyor
2019 yılında toplam satış rakamı 1 milyon 384 bin 794’e erişti. Bir önceki yıl, 2018’de ise rakam 1 milyon 375 bin 398 olarak kaydedilmiştir. 2.5 yıllık süreçte konutta elde edilen satış değeri 3.8 milyonu bulmuş durumda. Ancak son iki yıllık süreçte konut satışında ikinci el piyasanın tozunu attırıyor. Stok artışına kıyasla erimenin olmamasındaki esas neden ikinci elde yükselen satış oranları oldu. Yeni bir değerlendirme çerçevesinde azalan ruhsatları dikkate aldığımız takdirde önümüzdeki dönem için stoklardaki erimenin yavaşlığı göze çarpacaktır. Dünya Gazetesi’nden Alaattin Aktaş konuya ilişkin detayları 2019 yılının kasım ayında kaleme almıştı.
2019 yılının verileri gözden geçirildi
Aktaş, TÜİK’in ruhsat ve konut satış verilerini hesaba katarak Türkiye genelinde toplam konut stokunun en az 1 milyon 261 bin 898 adedi bulduğunu belirtti. ‘En az’ ifadesini kullanan Aktaş, verilerce hesaplanan bu değerin azlığına ilişkin yorumu ise stok oranlarının ilk hesaplanma tarihinin 2013 yılında olmasını konu edindi. Bu nedenle ifadenin doğruluğu konusunda gerçekliği esas alan yazar, güncellenen verilerle birlikte yeni yazısını 2019’un ilk dokuz aylık sürecine bağlı kalarak okuyucuya aktardı. 2019’da veriler, yapı kullanım izin belgesinde sayının 734 bin 373’ü bulduğunu gösteriyor; aynı dönem içinde konutta ilk el satışının 511 bin 682 adete yükseldiğini kanıtlıyordu. Konutta toplam stok sayısına eklenen sayı ise aynı yıl içinde 222 bin 691 adet olmuştur. Yıl tamamlandığında netliğe kavuşan gerçek rakamlar stokta 1 milyon 328 bin adedi verdi.
2020 yılının yapı stokları tam olarak belirgin değil
Yılın ilk altı aylık döneminde yapı kullanım izin belgesinde daire sayısının 269 bin 338 adet olduğu açıklandı. Dönem içinde ilk el konut satışında elde edilen adet sayısı 197 bin 772 oldu. Stoğa eklenen sayının 71 bin 566 adet olduğunu gösteren veriler, haziran ayında toplam rakamın 1 milyon 399 bin 647’yi bulduğunu fark etmemize yol açtı. Haziran ayından sonra ilk elden satışı yapılan konut sayısı ise 61 bin 436 adet olmuştur. Son olarak, yapı stoğu için yeni bir değerlendirmenin TÜİK tarafından iki hafta sonra paylaşılacağı bilgisine ulaşıldı.
Sektör içi durgunluk 2018’de başladı
Ekonomik krizin sektörde durgunluk yaratması, özellikle proje sayısında düşüşe neden oldu. 2018 yılı itibariyle yavaşlayan yeni proje fikirleri, 2019 yılında daha da belirginlik kazandı. 2020’nin ilk altı ayında da bu yavaşlamanın izi sürünce, yeni konut üreticileri piyasadan çekildi. Yılı sarsan salgın hastalık tedbirleri tüm dünyadaki olumsuz etkisini arttırmaya devam ettikçe gayrimenkul geliştiricileri verilen reklamlarını değiştirmek durumunda kaldı. Bitmiş projeler yerine topraktan satış yapmaya çalışan firmalardan gelen duyurular son durumun belirgin olmadığını gösteriyor.
“Markalı konut stoku bitmiş kadar az”
İstanbul’un Anadolu yakasında markalı konut stoklarının neredeyse bitmeye yakın olduğunu söyleyen İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Yardımcısı Ahmet Erkutoğlu, şu an satışta en fazla 120 bin konutun kaldığından bahsetti. Konut kampanyalarının bir dönem boyunca işe yaradığı İstanbul’da geriye kalan stoklar rezidans projelerine ait. Gayrimenkul geliştiricilerin dışında sektör içinde hizmet sağlayan müteahhitlik firmalarının tasarımından geçen projelerin çoğunluğu elden çıktı. Türkiye genelinde TOKİ konutlarını da hesaba kattığımızda stok sayısında kesin bir verinin elde edilemeyeceğini vurgulayan Erkutoğlu, rakamın 800 bine yaklaştığı konusunda açıklık getirdi.
“İkinci el piyasayı ele geçiriyor”
İkinci el konut satışlarının artışı, özellikle fiyatlardaki yükselişlere sebebiyet vermiştir. Sektör içinde oluşan tahminleri gözden geçirdiğimizde TÜİK verilerinin tutmadığını fark edebilmekteyiz. Bunda esas neden atıl durumda kalan konutların satılamamasından kaynaklıdır. Yanlış projelendirme nedeniyle vasıfsız kalan daire sayılarının fazlaca olduğu konusuna değinen Erkutoğlu, konutların uzun seneler boyunca boş kalabileceği konusunda yorumda bulundu. Ancak konut satış verileri, tapu devri vb. konuları dikkate aldığımızda yavaşlayan işlemler aslında erimenin daha az olduğunu düşünmemize yol açmaktadır. Devam eden konut kampanyalarının etkisi ise yeni verileri ne derece etkileyecek henüz bir muamma.
Kampanyalara göz atmak için tıklayınız.