Konut kredisi yapılandırma talepleri her geçen gün artıyor. 1 Haziran 2020 tarihinden itibaren birinci el konutta 0.64, ikinci el konutta 0.74 oranlı düşük faizli krediler ev sahibi olma isteklerini yeniden canlandırdı. Ancak düşük faiz oralarından önce bankalardan yüksek rakamlarda kredi çeken vatandaşlar durumdan oldukça şikayetçi.
Konut kredisi yapılandırma istekleri arttı
Pandemi dönemi sonrası duraksayan gayrimenkul sektörünü yeniden canlandırma girişimleri devam ediyor. Önce düşük faizli krediler, daha sonra konut kampanyaları derken vatandaşlar geçmiş yıllara ait rekoru ilk 6 ayda kırdı. Ancak tüm bu güzelliklerin yanı sıra düşük faizli kredi paketlerinden önce konut kredisi çekenler yüksek rakamlarda geri ödeme yapmak zorunda kalıyor. Konut kredisi yapılandırma isteklerine bankalardan ‘ret’ cevabı alan vatandaşlar, yaşadıkları haksızlık karşısında bir çıkar yolu arayışını sürdürmektedir.
Yakın zamanda Türkiye Bankalar Birliği tarafından aktarılan bilgiye göre, konut kredisinde yapılandırma söz konusu olmayacaktı. Ancak Avukat Dr. Serkan Acar yaşanan bu haksızlık karşısında kişilerin hukuk üzerinden haklarını arayabileceklerini iletti.
Tüketici uyuşmazlıklarında yıllarca bilirkişilik sağlayan Dr. Serkan Ağar, tecrübelerini yaşanan mağduriyet sonrası aktardı. Bankaların yapmış olduğu “Eski krediler etkilenmez” şeklindeki aksi hükme rağmen hukuk karşısında bir çözüm aranabileceğini belirten Ağar; kişilerin ödedikleri bedellerin kredi yapılandırılmasına tabi tutulsaydı, ödenecek bedel arasındaki farkı talep edebileceklerini dile getirdi.
İhtiyati tedbir talep edebilirsiniz
1 Haziran 2020 öncesinde alınan konut kredisi, bugünkü faiz ödemelerine göre oldukça fazla. Geri ödenen miktarın yüksekliğinden şikayetçi olan kişiler bankalardan ret cevabı almasına rağmen yeni bir çözüm arayışına girebilir. Ağar’a göre, hukuktan yarar sağlamak mümkün. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389/1.maddesi gereğince gecikme nedeniyle ciddi bir zararın doğmasından endişe eden tüketici, tüketici mahkemesine başvuruda bulunabilir. Yapılan başvurunun daha önce çekilmiş krediyi şimdiki oranlar üzerinden yeniden yapılandırılması için ihtiyati tedbir talep edebilmek mümkündür.
Bilirkişi tespiti yapılabilir
6502 sayılı kanunun 39/4 maddesi delaletiyle Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 12/1-a bendi kapsamında kredi faiz oranlarında yapılan değişiklikler yeniden finansman gerektirir. Bankaların kredi oranlarını yapılandırma isteğinden kaçınması hâkim durumu kötüye kullanmaktır. 4064 sayılı kanunun 58.maddesi gereğince, tüketici mahkemesi durumun kötüye kullandığını yine bilirkişi tespitiyle ortaya çıkarabilmektedir. Bu sayede vatandaşlar ödedikleri kredi tutarının yapılandırılmasını ardından, bugünkü kredi tutarları arasındaki ödemiş olduğu farkı bankalardan alabilir.
Tüm tüketicilerin yapılandırma hakkı olduğunu belirten Ağar, tarihlerin gereksiz olduğunu dile getirdi. İster bir yıl, ister iki ay önce çekilmiş olsun yine de tüm tüketicilerin yapılandırma isteğinde özel hakkı bulunuyor.
6098 sayılı kanunun 20 ile 25 ve 6502 sayılı kanunun 6.maddesi gereğince bir genel işlem şartı (sözleşme hükmü) haksız sayılabilmesi açık ve haksız oransızlık unsuru içermektedir. Ayrıca sözleşmede yer alan bir diğer hüküm tüketiciyi destekliyor. Eğer sözleşmenin bir hükmü tüketici menfaatinde açıkça ihlal oluşturuyorsa, kaydın hukuken geçerli olduğuna kesin gözüyle bakılamaz. Bu sözleşme kapsamında eski kredi oranlarından yarar sağlayan kişiler, ret cevapları almalarına rağmen ya da yapılandırma hakkının bulunmadığını yazılı olarak elde etseler bile, bu durum hukuken geçersiz sayılır. Bu sayede tüketici yeniden yarar sağlamak için hukuksal mücadelede bulunabilir.
Mahkemeye başvurmak istemeyen ne yapmalı?
Avukat Ağar, kişilerin dava yoluna gitmek istemedikleri süreçlerde çözüm arayışını bankalarla yapmaları gerektiğini söyledi. Kredi çekilen bankanın uzlaşma yoluna gitmediği müddetçe, kişilerde hukuki yollardan kaçınıyorsa tek çözüm yeni faiz oranlarına sahip bir kredi çekmek. Yüksek faizli bedel ödemek yerine yeniden başka bir bankaya başvuruda bulunarak alınacak olan düşük faizli kredi, eski kredi borcunun kapatılmasında kullanılabilir. Ayrıca çekilen eski kredi tutarı için bankanın erken kapamadan dolayı yüzde 1 veya yüzde 2’lik yasal sınırı aşan ödeme için tüketici mahkemesine başvurarak gerekli parayı talep edebilirsiniz.
Kredi yapılandırma için hangi yöntemler izlenmeli?
Konut kredisinde yapılandırma taleplerine rağmen yetkililerden herhangi bir açıklama gelmedi. Bu nedenle çözüm arayışına devam eden vatandaşlar, bugünkü faiz oranlarıyla yeni kredi çekebilir ve eski kredisini kapatabilir ya da taksitleri azaltma yöntemine başvurabilir. Konut kredisinde yapılandırmanın nasıl olduğunu bilmeyen vatandaşlar içinde açıklama yapan Ağar, kredi borcunun yapılandırması için kredi çekilen bankalara başvuruda bulunmaları gerektiğini iletti. Bankadan yeniden yapılandırma masrafı ve erken kapama cezası ile geride kalan borcun yeniden hesaplanması talebinde bulunabilirsiniz. Ancak bunun hesaplanan değerde tüketiciyi ekstra bir masrafa ya da borca sokmaması gerekiyor. Ayrıca vatandaş kredi çektiği banka dışındaki başka bir bankada düşük faizli kredi uygulaması olduysa borcu diğer bankaya taşıyabilir. Yalnızca bunun da ekstra bir masrafa yol açacağı unutulmamalı.
Yeniden yapılandırma hesaplamasını öğrenin
Vatandaşın biri bankadan kredi faiz oranını yüzde 1,24 olacak şekilde 120 ay vadeli ve toplam 100 bin TL tutarında bir konut kredisi çeker. Verilen bu örnekte yeniden yapılandırma talebinde bulunan vatandaşın nasıl bir kâr sağlayacağını birlikte hesaplayalım.
Verilen örneğe göre aylık taksit tutarı 1,606.01 TL’ye gelmektedir. Borcun 12 ay ödendiğini varsayarak kalan toplam ödeme 173.449,082 TL olmaktadır. Ancak bu değerlerin değişmesi için bankadan talep edilen yapılandırma faizinin 120 ay vade için yüzde 0,99 olduğunu varsayalım. Bununla birlikte yüzde 2 kredi kapama cezası ödenmesi şartıyla, ekstra masrafların haricinde ödenmesi gereken aylık tutar 1.360,61 TL’ye denk gelir. Kalan toplam tutar yapılandırma sonrası 163.273,20 TL’ye düşer. Böylece elde edilen kâr 8.269,97 TL’ye tekabül etmektedir.
Konut kredisi yapılandırması nedir?
Çekilen konut kredisinin, bir sonraki ay düşük faizlerle çıktığını gören vatandaş, ödemekte olduğu borcu kapatabilir. Ödenen miktarın kapatılmasıyla birlikte, düşük faizden yeni bir kredi açıldığında buna da yapılandırma işlemi deniliyor.
Refinansman anlamına gelen bu yapılandırma işlemi, kullanılmış bir kredinin kapatıldıktan sonra daha düşük faiz oranlarıyla yeniden kredi kullanılmasını sağlamaktadır. Kişiler daha önce çektiği yüksek faiz oranlarını kendi bankalarının aracılığıyla avantajlı olarak kapatıyorsa bu işleme “yeniden yapılandırma” denmektedir. Bu sayede tüketici ödediği yüksek faizli kredi borcunu kapatarak, bir sonraki kredi borcunu düşük faiz oranlarından ödüyor. Bu işlemin başka bankalar aracılığıyla da yapıldığı unutulmamalı.
Konut kredisinin yapılandırılması; döneme ait düşük faizlerden yarar sağlama, taksit oranlarını azaltma ve daha az faiz imkanlarına sahip olmaya yarıyor. Yapılandırma esnasında vatandaşlara yeniden masraflar çıkabilir. Bu yüzden dikkatli olunmalı ve bankalarla ekstra masraf konuları konuşulmalıdır.
Kredi yapılandırması hangi durumlarda yapılabilir?
Konut kredisinde yapılandırma tam üç farklı durumda ortaya çıkar;
Kredi kullandıktan sonra yüzdelerde yaşanan düşüşlerin sonrasında talep edilebilir.
Kullanılan kredi taksitlerini ödemekte zorluk yaşanıyorsa, ödeme planının yeniden düzenlenmesi istenebilir.
Konut kredisi kullandıktan sonra ele geçen toplu parayı ilgili bankaya ileterek ödeme planın tekrar düzenlenmesi söz konusu olabilir.
Konut kredisinde yapılandırma masrafları ne kadar?
Vatandaşların yapılandırma talep ettiklerinde bankaların onlar için sunduğu ekstra masrafları unutmamaları gerekiyor. Kişilerden talep edilen yapılandırma masrafları; erken kapatma cezası ve kredi masrafları olarak ikiye ayrılmaktadır.
Erken kapatma cezası yine banka talebiyle karşımıza çıkıyor. Yüksek faizli kredinin kapatılması adına yapılan bu uygulama; konut kredilerinde 6 Mart 2007’den sonra yüzde 2 oranlı ortaya çıkmıştır.
Kredi masrafları cezası için ise yeni bir kredi açmak isteyenlere dosya masrafı, sigorta masrafı ve diğer masraflar olarak yansıtılıyor. Ancak bazı bankalar bu masrafları talep etmeyebilir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız.